Para conocer, desde el punto de vista de su articulación jurídica, el contrato de préstamo —civil o mercantil— y la garantía hipotecaria, es necesario recurrir al Código Civil, al Código de Comercio, a la Ley Hipotecaria o a normas como la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Por supuesto, este estudio debe resultar completado por el de la jurisprudencia, especialmente copiosa en estos años, y el de la doctrina.
Quizás pasen más desapercibidas otras fuentes de evidente interés jurídico pero de naturaleza más económica, como son la Memoria anual de Reclamaciones del Banco de España, o los discursos de algunas autoridades regulatorias y supervisoras, como el Gobernador o la Subgobernadora de esta centenaria institución.
Un ejemplo de ello es el reciente discurso —todos se encuentran accesibles en la web bde.es— de Margarita Delgado, Subgobernadora del Banco de España, titulado «Apertura de las jornadas “Los consumidores ante el mercado hipotecario post-COVID».
La Subgobernadora destaca, por ejemplo, que las autoridades deben velar por los intereses de los particulares, o cómo somos “uno de los países del mundo con mayor porcentaje de vivienda en propiedad y, sin duda, el mercado hipotecario ha sido un factor decisivo para posibilitar dicho acceso a la vivienda”.
Llama la atención, igualmente, sobre la baja morosidad de los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda en el peor momento de la anterior crisis, que no llegó al 6% (el problema radicó en los préstamos para la promoción y la construcción, con unos impagos superiores al 36%, que afectaron de lleno a la propia estabilidad financiera de nuestro país, dado su volumen).
No se le escapa, como es obvio, que hemos pasado unos años de “litigiosidad e inseguridad jurídica” en el mercado hipotecario, que, además, pueden afectar a los nuevos solicitantes de crédito, pues las entidades, por un lado, pueden reducir “el número de transacciones, lo que acaba limitando el acceso al crédito”, y, por otro, pueden encarecer “las nuevas operaciones formalizadas con objeto de cubrir las contingencias ligadas al riesgo legal”.
En este sentido, la Ley 5/2019 ha supuesto un refuerzo de los deberes de las entidades y de la protección del consumidor, para concluir que la protección de la clientela “constituye un elemento central de un modelo de negocio bancario viable y sostenible en el largo plazo”.
En cuanto al análisis de la solvencia del cliente, este es crucial, pues la operación jamás se debe conceder atendiendo al valor de la garantía hipotecaria o a la expectativa de su revalorización: “Es evidente que cuando el análisis previo a la concesión de riesgo se basa excesivamente en el valor del colateral aportado como garantía, no existe una limitación práctica efectiva al crecimiento continuo del crédito, al menos mientras el valor del colateral siga también subiendo”.
El discurso concluye no con una mirada hacia el pasado sino hacia el futuro, en un entorno de crisis sanitaria, económica y social sin precedentes: “Si me admiten una pequeña licencia, me gustaría que, además de discutir sobre conflictos pasados, estas jornadas sirvieran también para reflexionar sobre papel del sector bancario como apoyo de empresas y consumidores en el difícil entorno que ha provocado la crisis de la COVID. Creo que sería positivo intentar aprender de los errores del pasado y tratar de superar ese clima de confrontación cliente-banca. A fin de cuentas, estamos todos en el mismo barco, y debemos salir de esta crisis juntos”.
Para conocer el principio de transparencia material en la contratación con consumidores, por ejemplo, hay que profundizar en la Directiva 93/13/CEE y en la jurisprudencia del TJUE y del Tribunal Supremo, aunque la visión del supervisor bancario y las coordenadas financieras básicas que delimitan el espacio en el que los contratos y las garantías reales arrojan sus efectos sociales y económicos, también pueden iluminar la actividad del operador jurídico.
