(Extracto del artículo «Imputación de gastos relacionados con la tributación hipotecaria» publicado en Sepín, marzo de 2018)
El proceso de depuración judicial de nuestro sistema hipotecario, ese que un día dimos por fiable y sólido y que ha permitido a varias generaciones de españoles acceder a la vivienda en propiedad, continúa su avance. Prácticamente no quedan cláusulas por escrutar de entre las contenidas en las escrituras de préstamo garantizado con hipoteca. Ya pasó el momento de la cláusula de redondeo y de la cláusula suelo, mientras que la cláusula de vencimiento anticipado, los intereses de demora y el índice de referencia de los préstamos hipotecarios (IRPH) aguardan el examen final ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, la última frontera de la protección del consumidor financiero.
Al margen de la actuación judicial, se han logrado algunos efectos anestésicos gracias al Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos —con su “Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual”— o a la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. Mucho más polémico ha sido el Real Decreto-ley 1/2017, de 20 de enero, de medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo, que es posible que no haya terminado de contentar a nadie.
Esta efervescencia de actividad, especialmente intensa en nuestro país, está dificultando más si cabe la transposición tardía de la Directiva 2014/17/UE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, con una fecha tope de incorporación a los ordenamientos nacionales fijada en el día 21 de marzo de 2016…
Las entidades de crédito han debido afrontar este escenario, en el que no es complicado confundir las causas y los efectos, en plena época de reestructuración, de presión regulatoria y supervisora, de mayor competencia, de disrupción tecnológica, de nuevos hábitos de los clientes, de cambio del modelo de negocio (menos intereses por la intermediación entre los depositantes y los solicitantes de crédito y más comisiones), de intereses negativos e ingresos menguantes.
Esta radical transformación del sistema crediticio e hipotecario se ha debido realizar con el tren en marcha, con deudores cumpliendo puntualmente de forma mayoritaria, no sin esfuerzo, sus obligaciones de pago, y con otros que, lamentablemente, no han logrado este propósito, y con entidades bancarias gestionando los impagos y concediendo a pesar de todo más crédito destinado a la adquisición de vivienda (entre otras finalidades, de las que destacamos la financiación de la actividad empresarial).
Este esfuerzo colectivo ha permitido que el sistema haya seguido funcionando y que la paralización del ciclo del crédito, que habría tenido efectos deletéreos, no se haya consumado, aunque haya quien considere, un tanto ingenuamente, que la financiación concedida por otros agentes distintos de las entidades de crédito, como las plataformas de la economía colaborativa, podría llenar este mercado.
En este ambiente, el Tribunal Supremo, Sala Primera (Pleno), dictó la sentencia nº 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, por la que resolvió el recurso extraordinario por infracción procesal y el recurso de casación interpuestos por dos entidades bancarias contra la sentencia dictada el 26 de julio de 2013 por la Sección 28ª de la Audiencia Provincial de Madrid, con origen en el ejercicio de una acción de cesación de cláusulas abusivas insertas en préstamos hipotecarios y otros contratos bancarios formulada por una asociación de consumidores.
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