(Publicado en iAhorro el 5 de octubre de 2015)
Los índices de referencia son esenciales en la contratación financiera. De una parte, permiten calcular el tipo de interés en las operaciones de préstamo hipotecario a tipo variable, o en las de ahorro o inversión, aunque su importancia también es vital para las propias entidades financieras y para la efectividad, en perspectiva europea, del mercado único.
Por tanto, su recta y transparente formación es inexcusable para el cumplimiento de los fines atribuidos.
La derogada Orden de 5 de mayo de 1994, sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, una disposición polémica pero que, vista en retrospectiva, ha cumplido una importante función en el desarrollo de nuestro mercado hipotecario, estableció en su artículo 6.2 que, “en el caso de préstamos a tipo de interés variable sujetos a la presente Orden, las entidades de crédito únicamente podrán utilizar como índices o tipos de referencia aquellos que cumplan las siguientes condiciones:
a) Que no dependan exclusivamente de la propia entidad de crédito, ni sean susceptibles de influencia por ella en virtud de acuerdos o prácticas conscientemente paralelas con otras entidades.
b) Que los datos que sirvan de base al índice sean agregados de acuerdo con un procedimiento matemático objetivo”.
A la postre, la Orden estaba trasladando al ámbito financiero una máxima plasmada en el Código Civil, en su artículo 1.256: “La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”; por supuesto, al amparo de otros principios generales como la buena fe que debe impregnar todas las relaciones jurídicas (artículo 7 del mismo cuerpo legal).
Las irregularidades, en estos últimos años, en la formación de índices tan señalados como el Euríbor o el Líbor, que muestra cómo los índices se forman en países o regiones concretas, pero su empleo excede de sus fronteras, ha provocado que la Unión Europea haya tomado cartas en el asunto para regular su correcta formación, en un proceso que, ahora mismo, está inacabado. Una vez más, lo estatal se ve superado por lo regional o global, mostrando, primero, que los Estados no pueden, aunque deban y quieran, imponer sus legítimas reglas, y que las decisiones se deben adoptar por instituciones, cuando menos, de ámbito continental (o dejar a las propias entidades que se autorregulen, lo que no parece que sea una solución del todo plausible).
El actual artículo 26.1 de la nueva Orden de transparencia (Orden EHA/2899/2011) reitera lo ya planteado en la Orden de 1994.
Especial importancia adquirieron, y conservan, los llamados “tipos de interés oficiales”, que, en desarrollo de la citada Orden, se precisaron por Circular del Banco de España y facilitan el seguimiento de la operación de préstamo, tanto para las entidades como para los prestatarios.
Con la nueva Orden de 2011 se mantuvieron algunos índices oficiales, se suprimieron otros y se introdujo alguno más.
Los llamados tipos de interés oficiales, que se publican mensualmente en el Boletín Oficial del Estado y están también disponibles en la página electrónica del Banco de España (artículo 27 de la Orden de 2011) son:
· – Tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España.
· – Tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro.
· – Tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años.
· – Referencia interbancaria a un año (Euríbor).
· – Permuta de intereses/Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.
· – El Mibor, exclusivamente para los préstamos hipotecarios formalizados con anterioridad al 1 de enero de 2000 conforme a lo previsto en el artículo 32 de la Ley 46/1998, de 17 de diciembre, sobre introducción del euro.
La Orden EHA/2899/2011, en el marco de la reestructuración del sistema financiero español y ante los problemas detectados con algunos índices demasiado volátiles en el corto plazo, ha suprimido unos y creado otros más estables, como decíamos.
Se han mantenido como índices oficiales cuatro de los existentes: el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre concedidos por las entidades de crédito españolas; el tipo de rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años; el Euríbor a un año y el Míbor.
Se han añadido dos nuevos índices, que son el tipo medio de los préstamos hipotecarios entre uno y cinco años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en la zona euro, y la permuta de intereses/ Interest Rate Swap (IRS) al plazo de cinco años.
Por el contrario, se han suprimido tres, que son el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre concedidos por los bancos; el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para adquisición de vivienda libre concedidos por las cajas de ahorros; y el tipo activo de referencia de las cajas de ahorros.
Obviamente, esto ha provocado una situación de transitoriedad en relación con los índices que desaparecen, pues las escrituras de préstamo hipotecario a tipo variable que incluyen índices de los suprimidos deben mantener su vigencia hasta su extinción.
Tras varios meses de incertidumbre, especialmente para los prestatarios cuyas escrituras de préstamo hipotecario utilizaban estos índices como referencia, que llegaron a provocar la emisión de una nota informativa aclaratoria por el Banco de España el día 30 de abril de 2013, con la disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de Apoyo a los Emprendedores y su Internacionalización, se ha establecido el régimen para su desaparición, en concordancia con la disposición transitoria única de la Orden EHA/2899/2011.
Con efectos desde el 1 de noviembre de 2013, el Banco de España ha dejado de publicar en su sede electrónica, y con el efecto de su desaparición completa, estos tres índices oficiales aplicables a los préstamos hipotecarios, entendiéndose sustituida la referencia a los mismos, con efectos desde la siguiente revisión de los tipos aplicables, por el tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en el contrato de préstamo.
En defecto del tipo o índice de referencia sustitutivo previsto en el contrato, o en caso de que éste fuera alguno de los índices o tipos que desaparecen, la sustitución se realizará por el tipo de interés oficial denominado “tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años, para adquisición de vivienda libre, concedidos por las entidades de crédito en España”, aplicándole un diferencial equivalente a la media aritmética de las diferencias entre el tipo que desaparece y el citado anteriormente, calculadas con los datos disponibles entre la fecha de otorgamiento del contrato y la fecha en la que efectivamente se produce la sustitución del tipo.
La sustitución de los tipos de conformidad con lo indicado implicará la novación automática del contrato sin suponer una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita.
Por último, la disposición adicional decimoquinta de la Ley 14/2013 establece que “las partes carecerán de acción para reclamar la modificación, alteración unilateral o extinción del préstamo o crédito” como contrapartida de la aplicación de lo dispuesto en la misma.
